Assembleia, convenção, inadimplência, multa, obra, funcionário e as brigas do dia a dia. Assessoria jurídica para o condomínio funcionar sem que cada decisão vire risco pessoal de quem administra.
A maior parte dos problemas de condomínio não é sobre a lei: é sobre o procedimento que ninguém seguiu.
Edital, pauta, quórum de cada votação e ata. É aqui que decisões caras nascem válidas — ou nascem anuláveis.
Cota atrasada aperta o caixa e desorganiza tudo. Existe caminho para cobrar sem esperar o débito envelhecer.
Barulho, animal, obra fora de hora, uso indevido de área comum. Advertir e multar tem forma certa — e a forma errada cai.
Quem administra responde pelos próprios atos. Orientação prévia e decisão documentada são o que separa gestão de risco pessoal.
Portaria, limpeza, elevador, reforma de fachada. Contrato mal feito vira custo extra, e funcionário mal registrado vira ação.
Vazamento no teto do vizinho, mancha na parede, discussão sobre quem paga. Depende de onde nasce o problema — e isso se apura.
Em todos, o mérito até estava certo. O que caiu foi a forma — e forma, aqui, é o que decide.
Prazo de convocação desrespeitado, pauta genérica, quórum errado para o tipo de deliberação. A obra é aprovada, o dinheiro é gasto — e um único condômino consegue anular tudo depois.
Multa sem previsão na convenção, sem notificação e sem chance de o morador se explicar tende a não se sustentar. O condomínio perde a multa e ainda entra numa discussão que não precisava existir.
Esperar "juntar" alguns meses para cobrar é o hábito mais caro do condomínio. A dívida tem prazo para ser cobrada, e cada mês parado é um mês a menos de recuperação.
Uma organiza a rotina do condomínio. A outra representa o condomínio quando a discussão sai do prédio.
O suporte que o síndico e a administradora consultam antes de decidir.
Representação do condomínio, do primeiro documento à decisão final.
Quem administra o condomínio responde pela regularidade da gestão: contratação, prestação de contas, cumprimento da convenção e das decisões de assembleia. Não é motivo para paralisar, mas é motivo para não decidir de improviso.
Na prática, a proteção é simples e chata: consultar antes, registrar a decisão, seguir o procedimento previsto. Decisão orientada e documentada é decisão defensável — inclusive anos depois, quando a gestão já mudou.
São dúvidas que voltam em toda assembleia — e que já têm resposta firmada.
A pretensão de cobrar cotas de condomínio prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela. Esperar para cobrar não é neutro: é perder o mais antigo, mês a mês.
O condomínio não pode proibir o devedor de usar áreas comuns como forma de forçá-lo a pagar. A via legítima é a cobrança — com juros e multa —, não a restrição de uso.
Sobre a cota em atraso incidem juros — de 1% ao mês, se a convenção não fixar outro — e multa de até 2% do débito. Percentual maior previsto em convenção antiga não prevalece.
Cada caso depende da convenção do condomínio e dos fatos: nada aqui é promessa de resultado.
Assessoria a condomínios no Rio de Janeiro, em Itaguaí e em São Paulo, do parecer sobre uma dúvida de assembleia à representação do condomínio em juízo. O contato é direto com o advogado — inclusive na véspera da assembleia, que é quando a dúvida costuma aparecer.
O escritório usa sistema próprio de acompanhamento processual: os prazos são controlados diariamente e o síndico é avisado de cada movimento, em português claro.
Não. Não existe regra que obrigue a esperar um número de meses: a cota vencida e não paga já pode ser cobrada. O que costuma existir é o hábito de acumular antes de acionar — e ele trabalha contra o condomínio, porque a dívida tem prazo de cobrança e o mais antigo é o primeiro a se perder.
Não. O Superior Tribunal de Justiça entende que restringir o uso de áreas comuns como forma de pressionar o pagamento é ilegítimo. O caminho é a cobrança, com os acréscimos que a lei permite. Regra nesse sentido na convenção ou aprovada em assembleia tende a ser afastada em juízo.
Depende de onde nasce o vazamento. Se o problema está na tubulação que serve apenas a uma unidade, a responsabilidade em regra é do respectivo condômino; se está na coluna que atende o prédio, costuma ser do condomínio. Por isso o primeiro passo é apurar a origem — normalmente com laudo — antes de dizer quem paga.
Depende de onde ele está. Quando o regimento integra a convenção, a alteração segue o quórum da convenção — dois terços dos condôminos. Quando é documento separado, vale o quórum que a própria convenção fixar, em assembleia convocada expressamente para isso. Ler a convenção antes de convocar evita refazer a assembleia depois.
Não é automático. As imagens são dados pessoais e o condomínio responde por elas: o pedido costuma ser atendido quando quem pede aparece na imagem ou demonstra interesse legítimo, e é comum que o acesso se dê por via formal ou mediante requisição. O condomínio deve ter regra escrita sobre prazo de guarda, quem pode assistir e como o pedido é feito.
Pode responder quando age fora dos seus poderes, descumpre a convenção ou a decisão da assembleia, ou administra com culpa. Agindo dentro da competência e com a decisão devidamente registrada, quem responde é o condomínio. É justamente por isso que orientação prévia e ata bem feita são proteção, e não burocracia.
Em regra é mensal, dimensionada pelo tamanho do condomínio e pelo volume de demandas — número de unidades, funcionários próprios, obras em curso e nível de inadimplência. A proposta é escrita e diz o que está incluído. Também é possível contratar trabalho pontual, como um parecer ou o acompanhamento de uma assembleia específica.
Uma conversa inicial já mostra o que a convenção permite, o que a assembleia precisa decidir e o que dá para resolver sem processo.
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