Compra e venda, escritura e registro, contrato de gaveta, obra atrasada, distrato, herança, usucapião e locação. Conferimos o que precisa ser conferido antes — e enfrentamos o que já deu errado.
Quase todo problema com imóvel aparece depois do pagamento — mas nasce de um documento que ninguém leu antes.
Antes do sinal: quem é o dono na matrícula, se existe dívida, penhora, inventário aberto ou processo capaz de derrubar a venda depois.
Contrato de gaveta, recibo, promessa antiga. No papel o imóvel ainda é de outra pessoa — e é isso que vale no cartório.
O prazo do contrato passou, a tolerância acabou e as chaves não saíram. Enquanto isso você paga parcela, aluguel, ou os dois.
Comprou na planta, mudou de vida e precisa desistir. A discussão vira quanto a construtora pode reter e quando o resto volta.
Inventário parado, herdeiro que não assina, imóvel que ninguém consegue vender nem transferir há anos.
Inquilino que não paga, fiador que sumiu, contrato mal feito, imóvel devolvido em estado diferente do que saiu.
Nenhum deles é raro. Todos são evitáveis com leitura de documento antes da assinatura.
Vendedor com dívida, execução em andamento ou imóvel ainda em inventário. A venda pode ser questionada depois — e quem já pagou entra na fila para discutir o que é seu.
No Brasil, dono é quem está na matrícula do cartório de imóveis. Sem escritura e registro, o que você tem é um contrato — e não o imóvel.
Prazo de tolerância, índice de correção, multa de um lado só, percentual retido na desistência. Tudo isso é negociável antes e vira briga depois.
Uma evita o processo. A outra existe para quando ele já é inevitável.
A parte que ninguém vê, e que decide o resto.
Do primeiro documento à decisão final.
Três pontos consolidados que costumam mudar o rumo de uma negociação.
Rompida a promessa de compra e venda, as parcelas pagas devem ser devolvidas de imediato: por inteiro quando a culpa é da construtora, e em parte quando quem desistiu foi o comprador.
A lei do distrato disciplinou a desistência na compra de imóvel em incorporação: fixou teto para a retenção, tratou do prazo de tolerância da obra e obrigou o contrato a dizer isso de forma destacada.
A hipoteca que a construtora dá ao banco que financiou o empreendimento não atinge quem comprou a unidade e pagou o que devia.
Cada caso depende dos documentos e dos fatos: nada aqui é promessa de resultado.
Advocacia imobiliária consultiva e contenciosa, com atuação no Rio de Janeiro, em Itaguaí e em São Paulo. O contato é direto com o advogado que conhece o seu caso — da leitura da matrícula ao registro, e do primeiro documento à decisão final.
O escritório usa sistema próprio de acompanhamento processual: os prazos são controlados diariamente e você é avisado de cada movimento, em português claro.
Antes. Depois da assinatura, quase tudo fica mais difícil e mais caro — o dinheiro já saiu e a discussão passa a ser para recuperá-lo. A conferência da matrícula e das certidões é feita em poucos dias e é ela que mostra se o imóvel pode ser vendido, se há dívida acompanhando o bem e se o vendedor tem processo capaz de atingir o negócio.
Em geral, dá. Quem pagou e tem como provar pode exigir a transferência, inclusive quando o vendedor some, se recusa a assinar ou já faleceu — nesse caso a discussão se dá com o espólio ou os herdeiros. O caminho depende do que existe de documento: contrato, recibos, comprovantes de pagamento e a situação atual da matrícula.
Depende do contrato e do tamanho do atraso. Passado o prazo de entrega e a tolerância prevista, costuma-se discutir indenização pelo período sem o imóvel, a suspensão de encargos indevidos e, conforme o caso, o desfazimento do negócio com devolução. O primeiro passo é ler o contrato e datar cada etapa — é isso que define o que dá para pedir.
Não. Existe limite legal para o que a construtora pode reter, e o restante deve voltar. O percentual e o prazo variam conforme o tipo de empreendimento e o que o contrato diz — por isso a leitura do contrato vem antes de qualquer conversa de devolução.
Pode ser. O que decide é o tempo de posse, a forma como ela foi exercida e a situação do imóvel no cartório. Hoje boa parte desses casos se resolve pela via extrajudicial, direto no registro de imóveis, o que costuma ser mais rápido do que o processo judicial — mas nem todo caso se encaixa ali.
Depende do serviço e da complexidade: conferir documentação antes de uma compra é diferente de conduzir um processo de usucapião ou uma ação contra construtora. A proposta é apresentada por escrito depois de uma conversa inicial, quando já se sabe o que o caso exige.
Sim. O escritório tem unidades no Rio de Janeiro e em São Paulo e atende também Itaguaí e região. Boa parte dos atos hoje é eletrônica — processos, cartórios e audiências por videoconferência —, o que permite acompanhar casos de outras cidades sem prejuízo.
Uma conversa inicial já mostra o que o documento diz, o que falta e qual é o caminho — inclusive quando o melhor caminho não é processo nenhum.
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