É o que acontece quando o município calcula o ITBI por tabela própria ou pelo valor do IPTU, em vez do valor da compra. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que isso não pode — e quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode pedir de volta.
Em todas, o ponto é o mesmo: a conta foi feita sobre um valor que não é o da sua negociação.
Você comprou por um valor, e o imposto foi calculado sobre outro, mais alto, definido pela prefeitura sem explicação.
O município pegou o valor venal que usa para o IPTU — quase sempre diferente — e cobrou o ITBI em cima dele.
Uma planta de valores criada pela própria prefeitura diz quanto o seu imóvel deveria valer, e a negociação real é ignorada.
Sem a guia paga não sai o registro, e sem registro o imóvel não fica no seu nome. Muita gente paga a mais só para destravar.
Pagou, registrou, seguiu a vida e nunca conferiu a conta. É exatamente o caso em que ainda há prazo para pedir de volta.
A discussão não é só de apartamento: sala, loja, galpão e terreno seguem a mesma regra de base de cálculo.
Nenhuma delas é obrigação sua — mas todas funcionam, porque o imposto vence junto com a pressa de registrar.
O negócio está fechado, o vendedor quer receber, o cartório espera a guia. Discutir ali parece atrasar tudo — e paga-se a mais para não travar a escritura. O direito de pedir de volta continua existindo depois.
Não é. O valor declarado na compra é que se presume verdadeiro; a prefeitura só pode afastá-lo abrindo processo próprio, com direito de defesa, e não por planilha fixada de antemão.
A guia de recolhimento é a prova do quanto foi pago e de qual base foi usada. Sem ela o pedido fica mais lento — dá para buscar a segunda via, mas é trabalho a mais em cima de um prazo que corre.
O melhor momento é antes, quando ainda não saiu dinheiro. Mas quem já pagou não perdeu a vez.
Quando a compra está em andamento e a guia ainda vai ser emitida.
Quando o imposto já foi recolhido — inclusive há anos.
O pedido de devolução do ITBI pago a maior tem prazo de cinco anos a partir do pagamento. O relógio não espera a descoberta do erro: ele já está correndo desde a data em que a guia foi quitada.
Para conferir bastam três documentos: a escritura (ou o contrato de compra e venda), a guia do ITBI paga e um documento pessoal. Com eles já se vê qual base o município usou e se há diferença a pedir.
O Superior Tribunal de Justiça julgou o tema em recurso repetitivo, o que vincula os demais processos sobre a mesma questão.
A base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU — que não pode nem servir de piso para o imposto da transmissão.
O valor da transação declarado pelo comprador presume-se condizente com o de mercado. Para afastá-lo, o município precisa instaurar processo administrativo próprio, com contraditório — não basta discordar.
O município não pode arbitrar de antemão a base de cálculo do ITBI com apoio em valor de referência estabelecido por ele mesmo. É exatamente a prática das plantas e tabelas municipais.
Cada caso depende dos documentos e dos fatos: nada aqui é promessa de resultado.
Atuação tributária e imobiliária no Rio de Janeiro, em Itaguaí e em São Paulo — as duas pontas do problema do ITBI, que nasce na compra do imóvel e se resolve no campo tributário. O contato é direto com o advogado que conhece o seu caso.
O escritório usa sistema próprio de acompanhamento processual: os prazos são controlados diariamente e você é avisado de cada movimento, em português claro.
Cinco anos contados da data do pagamento do imposto. Passado esse período, o direito à restituição prescreve — e prescreve por parcelas: o pagamento mais antigo é o primeiro a sair do alcance.
Comparando a base de cálculo que aparece na guia do ITBI com o valor declarado na escritura ou no contrato de compra e venda. Se o município usou um valor maior sem que você tenha concordado com ele em processo administrativo, há diferença a discutir.
Basicamente três: a escritura (ou o contrato de compra e venda), o comprovante de pagamento do ITBI — a guia — e um documento pessoal. Faltando algum, costuma ser possível obter segunda via no cartório ou na própria prefeitura.
Ela pode resistir na via administrativa, e isso acontece. Nesse caso o pedido segue para o Judiciário, que decide a questão à luz do que o Superior Tribunal de Justiça já fixou sobre a base de cálculo do ITBI.
Sim. A regra de base de cálculo alcança as transmissões sujeitas ao ITBI de modo geral — apartamento, casa, sala, loja, galpão e terreno.
Varia conforme a via e o município. O pedido administrativo é mais rápido quando a prefeitura reconhece o erro; na via judicial o tempo depende do juízo e da complexidade, e costuma-se falar em alguns anos até o recebimento efetivo.
Depende do valor envolvido e do caminho necessário — nem todo caso precisa de ação judicial. A proposta é apresentada por escrito depois de uma conversa inicial, quando já se sabe o que o caso exige.
Sim. O escritório tem unidades no Rio de Janeiro e em São Paulo e atende também Itaguaí e região. O entendimento do STJ vale para qualquer município, e os processos tramitam eletronicamente — o que permite atuar em outras comarcas.
Com esses dois documentos já dá para ver qual base o município usou, se houve diferença e se ainda há prazo para pedir de volta.
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